为建设现代化人民城市贡献力量

——省政协十三届常委会第十九次会议发言摘登

编者按：

今年7月，党中央时隔十年再次召开中央城市工作会议，鲜明提出了我国城镇化和城市发展“五个转变”的重要原则，系统部署了“七个着力”的重点任务，强调要加快构建房地产发展新模式，多为广大市民建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。8月15日，中共中央、国务院印发了《关于推动城市高质量发展的意见》，细化落实习近平总书记关于城市工作的重要论述和中央城市工作会议精神，对加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求作出安排部署。

9月25日，省政协十三届常委会第十九次会议在贵阳召开，参会人员围绕推动构建房地产发展新模式协商议政。会上，周华、邓琴、黄懋、邹发明、石邦林、曹鸣凤6名委员分别从不同角度作会议发言，为建设现代化人民城市、加快构建房地产发展新模式建言献策。本报摘登部分发言内容，以飨读者。

周华委员代表民革省委发言：

以“好房子”理念破局转型　系统构建房地产发展新模式

今年以来，党中央、国务院围绕城市更新与房地产发展新模式密集部署，明确要扎实有力推进“好房子”建设，将其纳入城市更新机制加强工作统筹，并在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。为助力贵州省房地产市场稳定发展，破解阻碍“好房子”建设的深层次问题，建议：

（一）在土地端推进“盘活存量+优化增量”，提升“好房子”供给精准度。构建双轮驱动机制：一方面，加快存量土地盘活，推进“商改住”、收购闲置用地、将存量商品房转化为保障性住房；另一方面，建立“清单化攻坚”机制，由政府牵头成立跨部门小组，化解待开发地块历史遗留问题，实现“净地出让”，确保优质地块快速入市，缩短开发周期。

（二）在市场端推进“存量焕新+增量创新”，激活“好房子”迭代动能。坚持双向发力破解分化：一方面，严格落实《贵州省高品质住宅设计导则（试行）》，以“功能适配、绿色健康、配套兑现”为核心，按客群需求精准设计可生长户型、客餐厨一体化社交空间及高端定制户型等；另一方面，推动未售存量房升级，通过非承重墙灵活拆改、智能配套升级、社区服务集成等复合功能，多措并举加速存量去化。

（三）在配套端推进“刚性约束+保证金机制”，打破负向循环。探索实施“配套同步交付”硬要求：推行配套设施“双同步”制度，将教育、商业配套建设进度与住宅预售许可、产权登记挂钩；新出让土地时，要求开发商缴纳配套建设保证金，未按时间建成及兑现有关承诺的，用保证金代建或补偿业主。

（四）在旧改端推进“资金多元+消费联动”，打通品质提升“最后一公里”。针对老旧小区改造，创新“资金筹措+业态植入”模式，实现“改民生”与“促消费”双赢。在财政补贴基础上，同步引入社会资本参与，参考深圳市做法，推动改造资金由政府、业主、社会资本按一定比例分担。向改造小区居民发放“社区消费券”，定向支持居民家电更新、家居装修；鼓励物业企业推出“老年餐配送、家政保洁”等增值服务，以“物业服务消费券”拉动社区内需。

邓琴委员代表民盟省委发言：

顺应“未来社区”发展新趋势　内外兼修打造高品质生活空间

当前，房地产行业正发生深刻变革，市场端已从“供不应求”转向“供大于求”，消费端从过去对“有没有”的需求转变为对“好不好”的追求。为推动房地产发展模式从“传统社区”向“未来社区”的新趋势转型，建议：

（一）内部空间灵活化，开发自主定制的住宅产品。应用新材料、新技术、新工艺，大力建设“好房子”。一是定制化户型。通过模块化集成房屋组装技术，灵活定制游戏房、宠物间或健身房，满足丁克族、二胎家庭、三代同堂等不同需求。二是可变性空间。设计在新婚、育孩、养老的家庭生命周期内，可进行弹性调整的“百变预留空间”，实现“一套房子适配人生各阶段”。采用“双钥匙”将一套房分为两个单元，既支持“以房养老”，也吸引年轻人租赁并提供互助服务，同时不影响原有规划指标和产权面积。三是菜单式装修。结合装配式装修技术，提供丰富、环保的个性化菜单式装修。

（二）外部社区人本化，构建全龄友好的社区空间。“未来社区”不仅要满足生活空间的需求，更要在充实精神、增强归属感上下功夫。一是营造高品质生活场景。建设集成政务与生活服务功能的“一站式”邻里中心，构建涵盖菜市场、便利店、花店、咖啡馆等的完整商业生态，打造“下楼即可满足需求”的社区生活圈。二是发展绿色智慧社区。配备智能安防系统，自动识别高空抛物、消防通道占用、违停等行为。建设无人图书馆、无人健身房等智能设施，部署 AI跌倒监测设备，配置“健康小屋”，方便老年人健康管理。串联社区内生态、文化与消费场景，通过“碳积分超市”推动居民参与低碳生活。三是培育社区归属感。通过底层架空、风雨连廊构建“社区会客厅”，探索“时间银行”互助养老模式、志愿活动积分平台，培育邻里信任与社区归属感。推动社区活动中心或社区广场在不同时段服务不同人群：上午作为长者活动中心，午后成为四点半幼儿学堂，晚间转变为青年人自习室或沙龙场地，周末举办社区文娱活动，在技术理性与人文温度间寻求平衡。

（三）政策支持立体化，引导房企转型抢抓赛道。面向“未来社区”的“好房子”建设非一日之功，需要持续的政策引领、技术革新与行业协同。一是强化标准与监管。编制保障性住房、商品房、老旧小区等建设指引，推行住房质量终身责任制，构建开发、施工、验收、运维全流程追溯系统。二是优化政策激励。对高品质住宅项目，提供配套费减免、分期缴纳土地出让金等优惠，探索将社区服务设施不计入容积率；开通绿色通道，支持容缺办理工程规划及施工手续；鼓励将公共花园、屋顶绿化纳入绿地率核算。引导房地产上下游企业组建产业联盟，共享技术与渠道，促进协同研发与集约化采购，降低成本。三是推动盈利模式重构。引导房企探索“物业服务+生活服务”供给模式，向养老、托育、家政、文化、房屋经纪延伸；探索轻重资产并重参与老旧小区改造和城市更新，依托运营管理能力创造长期稳定收益。

黄懋委员代表民建省委发言：

盘活逾期项目　提升安置房品质

双轮驱动推进城市更新

实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。面对商品房逾期交付、安置房品质参差不齐等问题，盘活项目、托底安置，不仅是保民生、稳楼市的“关键落子”，更是以存量焕新推动城市更新、实现经济社会高质量发展的“战略先手棋”，建议：

（一）政企协同盘活逾期交付项目，强化资金监管防范风险。推广“市级统筹+专班推进”机制，将逾期交付项目处置纳入城市更新总体规划。建立“政府主导+国企实施+社会资本投资代建”模式，同步构建“监测专户+智能预警”监管体系，要求购房款全额入账，实行“工程进度与付款比例”双挂钩，依托省级运管服平台动态监控，自动拦截违规拨付，推进逾期交付项目资产证券化吸引社会资本，并将监管成效纳入房企信用评价。

（二）落实“三个同步” 建设标准，推动安置房品质与配套双提升。建立安置房“三个同步”建设标准，即同步规划教育医疗设施，提升社区配套水平；同步应用智能建造技术，在新建安置房中推广BIM（建筑信息模型）技术应用；同步组建居民监督委员会，对建设全过程实施监督。将配套完善度纳入省级城市更新示范项目评选标准，财政补助向配套齐全项目倾斜，推动安置房从“有其居”到“优其居”，从“将就住”到“讲究住”。

（三）健全全链条法治机制，深化司法与行政协同处置。构建全链条法治保障体系。建立房企预重整制度，对资金链紧张企业提前介入重组；完善资金监控机制，将预售资金监管纳入政府绩效考核；开辟司法绿色通道，简化产权确认流程。推广清镇市“府院联动+预重整+代建代管+AMC（资产管理公司）共益债融资”重整模式，将庭外协商与庭内重整有效衔接，形成省级逾期交付项目处置司法指引，推动盘活项目平均周期不断缩短。

（四）建立专项督察考核体系，压实城市更新安居工程责任。建立城市更新安居工程专项督察制度，将商品房交付管理、安置房入住满意度等纳入督查内容，实行定期调度、通报机制，确保城市更新成果真正惠及群众，切实筑牢万千家庭的幸福根基。

邹发明委员代表九三学社省委发言：

以质价匹配推动物业纠纷源头化解　更好回应人民群众“好服务”期盼

在房地产发展新模式的蓝图中，物业服务承载着提升居住品质、盘活存量资产、服务民生保障等多重使命。为从根本上破解物业服务提升难题，建议从“规范收费—提升服务—强化监督”全链条入手，推动法律法规落地、制度不断完善和业主自治能力提升，构建“质价相符、权责对等”的物业服务新格局，提升居民居住品质。

（一）健全“质价相符”的法律与标准体系。制定系统、精细的配套性指导意见或规范性文件。制定《物业服务质量等级与收费标准指引》，可将服务明确划分为基础、优级和特级三个等级，每级对应量化指标，并要求物业合同中明确载明服务等级与收费依据。探索建立“服务承诺+履约保证金”制度，物业按收费总额的一定比例缴纳保证金，未达到服务标准则扣除保证金并公示，连续不达标者限制市场准入。

（二）强化企业履约责任，推动服务透明化。引入第三方评估机制，由政府委托专业机构定期对物业服务质量进行测评，结果公开并与企业信用、收费标准挂钩。建立“服务问题清单”整改机制，方便业主通过线上线下途径反馈问题，物业限时响应并整改，未及时整改的由街道进行约谈，并作为保证金扣减依据。

（三）优化业主维权机制，提升基层自治能力。将业委会成立与运作纳入街道、社区工作考核，安排专人指导业委会筹备，建立物业与业委会定期沟通和公示机制。在社区层面设立物业纠纷调解委员会，由街道、业委会、律师及业主代表组成，推行“调解优先、仲裁补充”纠纷解决模式，切实降低业主维权成本，逐步实现小区公共事务由居委会把关、业委会决策、物业服务人具体执行、全体业主共同监督的良性机制。

（四）统一司法裁判标准，促进实质公平。发布一批典型案例，明确裁判规则，厘清物业管理权责边界。探索按照物业依约提供服务情况裁定业主主张物业费减免的比例。加强司法与行政衔接，调取物业服务质量测评、保证金扣减等行政监管结果作为裁判依据，避免拘泥于合同形式。

石邦林委员的发言：

着力补齐“重建轻运”短板　推动构建房地产发展新模式

近年来，省委、省政府深入贯彻落实习近平总书记关于住房和城乡建设工作的重要论述和重要指示批示精神，切实推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。为进一步补齐房地产“重建轻运”短板，推动构建我省房地产发展新模式，建议：

（一）强化政策驱动，推动房地产从“规模扩张”向“品质提升”转型。一是突出规划引领，综合考虑人口、产业、交通等因素，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，促进产城融合、职住平衡。二是适应发展形势，完善房地产开发、交易和使用管理制度，优化“市场+保障”住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，促进供需平衡、结构适配。三是优化土地出让条件，借鉴北京、杭州等地“竞方案”“竞品质”土地出让方式，将房开商运营方案、品牌承诺、税收贡献等作为重要竞标条件，从源头上筛选优质运营商，促进房企转型。

（二）强化金融撬动，切实为房企“投建管运”一体化发展提供“源头活水”。一是鼓励我省各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，加大对城中村改造、城市更新等项目的信贷支持；建立基于资产净营运收入和资本化率的评估体系，开发更多经营性贷款产品。二是设立“存量资产提质增效”专项基金，通过政府引导、社会资本联合等，切实为老旧商圈改造升级等提供低息贷款或贴息支持，盘活存量资源资产。三是强力扩容公募不动产投资信托基金通道，推动商业地产、长租公寓、避暑康养地产等纳入试点范围，切实推进“开发—培育—不动产投资信托基金退出—资金再投资”良性循环。

（三）强化品牌带动，促使房企从“开发商”向“美好生活服务商”跃迁。一是发挥房地产协会作用，引导房企坚持“长期主义”，重构组织与考核模式，推动业务从“买地、建房、卖房”转向“开发、持有、运营、服务”。二是引导房企聚焦商业、办公、物流、公寓、避暑、康养等细分领域，打造专业运营团队和品牌，并积极应用物联网、大数据、AI等技术实现降本增效。三是实施物业服务质量提升行动，通过完善行业规范、评价体系、公开机制和加强技能培训等，全面提升物业服务水平。四是制定出台我省规范物业服务收费的管理规定，明确标准、分类定价、差异服务，妥善解决空置房物业费争议，并明确房企自持物业经营收入应用于支持后续物业管理服务。

（四）强化协作联动，推进房企从“重建轻运”转向“建运并重”。一是建立完善省、市联动机制，“因城施策”探索打造“康养+地产”“旅居+地产”“教育+地产”“产业+地产”等融合模式，实现开发与运营的有机衔接。二是健全完善常态化政银企对接机制，构建鼓励长期主义、专注价值创造的房地产业新生态。三是建立完善“项目跟投”与“长效激励”机制，实现开发与运营的深度绑定；完善部门联动机制，强化全方位服务和穿透式监管，为加快构建房地产发展新模式保驾护航。

曹鸣凤委员的发言：

构建旅居地产发展新模式　打造区域经济发展新引擎

近年来，遵义市依托独特的区位、气候、生态和文化资源，树立并倡导从旅游到旅居、从旅居到生活的理念，以全方位的服务和充满人情味的社群生活为核心，以“好生态、好房子、好配套、好服务、好品质、好生活”为目标，打造成渝地区乃至全国知名的高品质旅居生活目的地，推动旅居地产成为区域经济发展新引擎，探索出“规划引领、体系支撑、场景丰富、共治优化、旅居带动”的房地产发展新模式。为进一步推进旅居地产发展，建议：

（一）高站位统筹谋划旅居地产配套项目。结合“十五五”规划，坚持全省“一盘棋”，统筹谋划旅居地产项目。将旅居产业发展与国民经济和社会发展规划、国土空间规划等相衔接。重点统筹全省建设用地指标，认真谋划一批交通、医疗等配套项目。明确旅居产业发展定位，重点在A级旅游景区周边、旅游度假区等区域布局旅居集群。

（二）高端化推进多彩贵州旅居品牌打造。加强顶层设计，省级层面制定出台旅居产业高质量发展指导意见和旅居社区评价标准体系，对符合标准的项目进行认证和授牌，并纳入多彩贵州旅居品牌体系统一推广。

（三）多元化构建多彩贵州旅居产品矩阵。深度挖掘用好自然环境、人文资源优势和特色，打造避暑休闲、田园风光、康养体验等类型旅居产品，将农耕文化、传统工艺、风土人情有机融入，构建“旅居+”产品体系。通过大力发展旅居地产，推动民宿提档升级和产业发展，助力乡村全面振兴。

（四）高起点完善多彩贵州旅居服务体系。鼓励和支持旅居地产项目业主自发组建兴趣社团，以社群自治营造邻里温情。注重人才培养，整合行业协会、院校、社会平台等力量，定期开展旅居运营管理人员和服务人员从业技能培训，为旅居产业发展提供人才支撑。