“资本玩家”黄其森

□李艳艳

　　房地产是一个围城，没进去的都觉得挺好;在里面待久了，又难免想出去。

　　今年4月，许家印宣布恒大集团在未来10年内，拟在高科技领域投入1000亿元。一个月后，泰禾集团董事长黄其森也说，5年内将在医疗领域投资800-1000亿元。

　　恒大、泰禾均以房地产为主业。不同的是，恒大2017年销售规模为5010亿元，当年末总资产达1.76万亿元、现金余额2877亿元;泰禾同期销售规模为1007亿元、总资产为2064亿元，现金余额仅为166亿元。

　　泰禾的手头看起来不太宽裕，支撑年均160-200亿元的医疗产业投资似乎有些勉力;但黄其森说，他们已做好准备。这种说法颇令人费解，而黄看好医疗产业的逻辑却通俗易懂。

　　随着港交所对生物科技公司上市大开绿灯，今年整个医疗产业站到了风口。“风”大到什么程度?大致相当于前两年的大文娱产业。

　　2016年12月，泰禾也趁着风口设立影视公司，宣布打造电影制作、发行、经纪、广告、院线等全产业链条。但在黄其森追逐风口之时，泰禾的房地产业务却处于资金链紧绷的阴影之下，不时传出要断的坏消息。

　　去年12月22日，黄其森接受媒体采访称，2018年泰禾销售额要翻一番到2000亿元。那天，泰禾的股价是16.78元;差不多一个月后，泰禾的股价飙升到了43.69元。

　　虽然泰禾在回复深交所问询时，表达2000亿元销售额只是愿景而非承诺，但公司确实在朝此目标努力。黄其森对外表示，泰禾今年会集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。

　　5月初，一张泰禾内部文件截图在朋友圈流传。按这份名为《泰禾华东集团有限公司上海区域上半年业绩冲刺动员书》的文件要求，从5月4日起至6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假(周末和节假日)，加快推进项目实际工作进展。

　　于是，一位非常接近泰禾的人有了这种感受：“这是一个关键时刻，泰禾明显很焦虑。”

　　一个“院子”

　　在土地价格高企的当下，高周转是所有上市房企追求的一种状态，它让碧桂园在短短几年里，从籍籍无名变成了行业老大。但泰禾与碧桂园不同，后者立足于民生地产，泰禾则植根于顶端豪宅，它的主打产品“院子系”，大致相当于房地产界的“爱马仕”。

　　如何在很短时间里，将“爱马仕”做出来并卖出去，这是一个问题。正如泰禾内部推行的高周转、高溢价、高品质“三高”战略，似乎已违反薄利多销、慢工出细活等常识，形成了一套逻辑悖论。

　　黄其森钟情于高溢价产品。在北京新市政府所在的通州区潞城附近，有一个别墅项目名叫“中国院子”，中式建筑深宅大院，雕梁画栋、亭台楼阁，房价很贵，论栋卖一栋报价几个亿。但是，这块地是泰禾于2002年进京时拿的，那时潞城仅是与河北燕郊隔河相望的远郊。就在这样一块荒芜地上，黄其森开始了对土地溢价的极限探索。

　　起初他想做一件艺术品，毕竟艺术品的价值与成本脱钩。他找大IP张永和、艾未未做规划设计，打造一批风格独特的新中式别墅，2004年项目开盘售价2000美元/平方米。可惜曲高和寡，识货者寥寥。

　　2008年前后，泰禾终于扛不住，将新建别墅改成了欧美风格，案名也变成了泰禾红御。于是，这个位置偏远的项目更泯然众生。次年，黄其森“力排众议”，决定把江南风格搬到北方，并将产品目光瞄准新中式院子。2014年，项目更名为“中国院子”，找来成龙代言，获得“亚洲十大豪宅”称号，在地产圈声名鹊起。

　　最具戏剧性的，当然还是项目区位变化——随着北京副中心落定通州，“中国院子”从郊区房变为城中豪宅，项目货值从最初5亿元涨到了150亿元。

　　“中国院子”逆袭，具有不可复制的时代因素;但后来丽春湖院子的成功，让黄其森坚定了以高溢价“院子系”为主线的信心。去年，北京丽春湖院子以55.3亿元网签额，成为年度中国别墅市场、北京别墅市场、北京商品住宅市场“三冠王”。

　　“丽春湖院子在北京取得巨大成功，可以作为高周转与高质量兼得的典型。但这种案例不仅有个案嫌疑，在全国项目中也仅有此例。泰禾能否再次复制丽春湖院子的营销业绩，需要时间、市场检验。”一位地产研究人士说。

　　可能不是所有城市，都有提供地产“爱马仕”的购买力。熟悉郑州市场的行业人士表示，因“卖的价格远远超过区域所能承受的价格”，泰禾郑州收购项目“泰禾金尊府”从去年12月17日开盘至今，总共才去化6套;3.2-3.5万元的洋房单价，也远超周边同类产品1.3万元的单价水平。“该项目由北京团队定价，如此高的价格或与其不熟悉当地市场有关。”5月10日，因涉及合作方利益及职权纷争，泰禾退出郑州金尊府项目开发。

　　过去一年低迷的市场环境、一二线城市持续加码的限购政策，已对高端改善类项目去化效率造成影响，这似乎都反映在泰禾的报表中。其年报显示：去年泰禾存货周转天数较2016年上涨800-2347天，存货周转率仅为0.15，回款率则多年来不足5成。

　　根据克而瑞公布的《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，泰禾期间销售额仅为415亿元，相比2000亿元年终销售目标，近乎20%的销售额完成率。

　　“不懂金融就搞不好房地产”

　　黄其森有一个信条，他在多个场合反复说过——“不懂金融就搞不好房地产”。他是地产老板里难得的双才，本科读建筑系、研究生读经济学。

　　多年来，从机构到民间，各种融资渠道都为泰禾供血。打开它的年报看，仿佛阅览一个融资方法的展示架。最近3年年报显示：该公司资产负债率分别为79.87%、82.40%、87.83%。

　　泰禾负债率高?黄其森不同意此观点。“泰禾所有的土地在报表上都是以成本价格入账，如果按评估价格入账的话，不考虑未来销售溢价，直接并到报表里去，权益会大幅度增加，负债率直接奔50%去了。”去年底，黄其森在接受采访时说。不过，面对一线房企5%-6%的平均融资成本，泰禾的平均融资成本高达8.1%，其净负债率也连续走高并超过400%。

　　综合统计2017年年报，泰禾使用的融资渠道包括但不限于：银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债、境外融资、资产证券化等领域。它还在拓展融资渠道，如通过子公司股权合作等手段，降低融资成本、规避债务风险。

　　根据财报，泰禾来自非银行机构的融资规模从2016年的35.7%猛升至去年的61.24%，融资成本高达8.67%，银行贷款、公司债(3-5年)比例大致持平。另有接近泰禾方面的人士称，(即使)有再多的技术手段，表外资产这块也很难弄。

　　同时，泰禾还积极推动创新融资，加快盘活存量资产，加速资金周转。目前，其商业体REITs“五四北泰禾广场资产支持专项计划”及泰禾长租公寓资产证券化等业务正在审批中。

　　近期，泰禾发布《关于与关联方共同投资涉及产业并购基金暨关联交易的公告》，并购基金总规模不超过200.05亿元。据悉，该部分基金将直接或间接投资于符合公司战略布局的房地产项目。

　　有分析人士就此提出质疑：鉴于具体并购项目仍有不确定性，泰禾融资后大概率会去偿债。“泰禾做了不少产业并购基金，产业在哪儿?”根据泰禾相关公告，无论是公司债券、中期票据还是定增股票，募资用途无一例外都包括偿还金融机构借款、调整债务结构及补充公司流动资金。

　　截至今年1季度末，泰禾尚有批复未用银行融资额度约600亿元。去年以来，房企融资渠道中的银行放贷、国内发债、信托融资逐渐收紧。有消息称，前不久黄其森把一些金融股权投资清掉。进入今年，融资环境仍未改善，他的融资压力无疑大增。

　　对于负债率，黄其森也有目标：上半年降低负债率至79%、全年降至75%。但多位与泰禾接近的人士均表示怀疑，称黄“非要把自己弄到前台，问题回避不了了”。

　　黄其森其人

　　黄其森是福建人，现年53岁。在他人生最初阶段，福建是贫穷的边陲之地。“如果当时考不上大学，可能人生轨迹完全是另一个局面。”他曾如此说过。

　　1980年，即恢复高考第三年，15岁的黄其森考入福州大学。至今，福州大学土木工程学院官网上，还留有这位著名校友的介绍，他被称为“土木人的商业神话”。

　　毕业后，黄其森进入建行福建省分行工作。1996年，31岁的他离开体制，在福州创立泰禾集团，从此步入地产界。在福建金融机构的工作履历，应是给了他很多助力，如2013年泰禾最大一笔融资源于兴业银行。

　　从2016年起，泰禾不再通过招拍挂拿地，而是采取收并购手法。根据2017年年报，去年泰禾共获取36个项目，其中26个项目通过并购及购买资产方式获取，合计投入资金552.4亿元。

　　值得一提的是，泰禾拿的很多低价地由金融机构牵线。“只要让泰禾来操盘，就愿意贷款。”黄其森说，他做出收并购决策十分高效，不会超过3日。

　　在开发商之外，黄其森被称为“资本玩家”。他获得这个标签的时间，甚至早于2010年泰禾借壳福建三农上市。一个公开例子是：2000年，泰禾投资(现为泰禾集团控股股东)从厦门国贸受让福建省绿十字生物工程有限公司55.8%股权，受让价低于厦门国贸投资款。

　　如今，黄其森拥有很多金融牌照，其本人及手下控股公司均持股多家银行及证券机构。如东兴证券挂牌上市时，他控制的泰禾、泰禾投资两家公司分别持有东兴证券7000万股、2900万股，合计持股3.96%，仅次于第一大股东东方资产。此外，泰禾投资是福建海峡银行第二大股东，并战略注资福建农商银行。

　　2015年5月，泰禾参与发起设立海峡人寿保险股份有限公司，持股比例为10%。去年6月19日，泰禾投资以106亿港元完成收购大新金融旗下寿险业务(包括大新人寿保险有限公司、大新保险服务有限公司)，并与大新金融旗下大新银行有限公司签订15年独家银保协议;11月24日，泰禾旗下香港人寿业务被命名为泰禾人寿保险有限公司。此外，泰禾系还有一家金控平台、一家第三方金融支付公司。

　　今年5月发布的“胡润慈善榜”显示：黄其森家族捐款6.1亿元，位列全国第7，仅次于泛海集团的卢志强。