在省政协十一届一次会议上，省政协委员董铁军在提案里指出，从第六次人口普查数据来看，我省的养老形势严峻，目前，全省针对老龄化群体形成的养老地产尚处于空白，多数社会化养老依旧停留于“社会福利院、敬老所、托老所、独立老年公寓、老年之家”等小规模经营性场所，已远远无法满足业已形成的老龄化群体需求。同时，更无法满足“老有所养、老有所为、老有所乐”的社会发展目标。为此，董铁军建议——

切实重视我省养老地产发展

□本报记者　曾丹

新形势催生养老方式

　　据贵州省2010年第六次人口普查数据显示，全省常住人口中，65岁以上人口为297万余人，占总人口的8.57%，同第五次人口普查相比，65岁以上人口比重上升2.6%。另据研究预测，贵州在“十二五”时期，老龄人口将突破600万人。从贵阳来看，根据贵阳市公安局户籍处2012年统计数据，贵阳市总人口数约为371.6万，60岁以上老年人口数就达到53.4万，占全市总人数的14.4%。特别是近3年来，老年人口以年均增加1.5万人的速度，呈总体加速上升的趋势。从国际通行的“一个地区60岁以上老年人占当地总人口10%即进入老龄化社会”的标准来看，贵阳市已步入老龄化社会。
　　“养老问题已成为一项政府主导，全社会广泛参与的大型民生工程。”在省政协十一届一次会议上，省政协委员董铁军在提案里指出，老龄化的来势凶猛，对全社会传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。由于代际结构4：2 ：1 的出现、人口地域流动性的加强而产生的家庭“小型化、空巢化”的特征，家庭养老作用日益下降，难以适应日益严峻的养老形势，社会化养老已成为大势所趋。
　　“加速扶持养老地产的有序发展，尤为迫切。”董铁军指出，目前，全省针对老龄化群体形成的养老地产尚处于空白，多数社会化养老依旧停留于“社会福利院、敬老所、托老所、独立老年公寓、老年之家”等小规模经营性场所。据不完全统计，贵阳市该类型的机构仅41家，床位2861个，远远无法满足业已形成的老龄化群体需求。同时，更无法满足“老有所养、老有所为、老有所乐”的社会发展目标。

新兴业态前景广阔

　　“养老地产是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。”记者从省民政厅了解到，几年前，养老地产在我国还是个新名词，如今这已经成为开发商甚至险资争夺的新“战场”。有业内人士指出，目前已有不少开发商进入养老地产领域，在险资进入“名正言”后，养老地产的发展将明显提速。
　　“养老地产是‘养老+地产’的一种开发模式，属复合地产范畴。”贵州省房地产商会的工作人员解释说，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与教育地产、文化地产、旅游地产等概念类似。
　　业内公认，我国养老产业前景广阔，首要源于我国人口老龄化加剧。据专家测算，2020年，老龄人口约占总人口数的30%。其次，业内有观点认为，当人均GDP达到3000美元以上，国民对于医疗保健等服务的需求将大幅度上升。此外，我国养老服务行业也处在起步阶段，会面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等问题。
　　上述种种情况决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。虽然不少品牌房企先后成立了养老产业研究团队，部分险资也已进军养老地产，但业内专家认为，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，发展前景广阔。
　　“现阶段，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，大都需要民政部门补贴才能维持运转。而商业化运作的养老机构，尚未出现相对成熟的运作模式。”据悉，“养老地产”就是面向老年人、适合其居家养老的住宅产品，其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的配建型和集中建设的专业型两种。从大的分类来看，“养老地产”可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。
　　“养老地产是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。”省政协委员董铁军在提案里罗列了世界上主要的养老地产形态：独立型养老公寓；服务型养老公寓；护理型养老公寓；大型老年综合社区。而从国外实践来看，大型养老综合社区一般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。在大型养老综合社区中，老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。相对前三种养老方式而言，大型养老综合社区无疑更具有发展的优势，他不仅具有独立型养老公寓私密与公共有机结合的特性，还具有服务性养老公寓的老年集中性居住的特征，并且还可以在更大人口基数上实现原本仅针对特定老年人群的护理型养老公寓的需求。大型养老综合社区在依托自身丰富配套设施的基础上，完全可以实现“老有所养、老有所为、老有所乐”的社会化发展目标。

合力推动养老地产

　　日前，在某机构发起的养老地产调查中，近6成受调查者对养老地产的概念一无所知，超半数人采取“居家型养老”照顾老人，成年子女照料老人的负担十分沉重。即便如此，子女都不愿将老人送入养老机构，因此，尽管养老地产拥有庞大的潜在需求，但始终处于“叫好不叫座”的尴尬境地。
　　“发展养老地产意味着老年人居住格局的改变。”在省政协十一届一次会议上，省政协委员董铁军在提案里指出，我国目前大多数老年人已经拥有自己的住所，拥有特定的生活习惯及生活需求，发展养老地产，尤其大型养老综合社区，意味着一部分老年人放弃原有的住所，到一个相对较新的环境中生活，如何从生活细节及居住方式上满足老年群体的需求，对养老地产的发展来讲，非常关键。
　　为此，董铁军建议相关行业主管部门牵头，制定贵州养老地产的实施性细化技术标准：选址要求必须满足老年群体对环境的要求；规划布局的尺度应更加亲切宜人；空间布局上设计公寓的交往空间，创造和谐的邻里互动关系；强化生活细节技术标准，便于老人起居。
　　“制定优惠政策，鼓励社会资金投资养老地产。”董铁军指出，发展养老地产，尤其是大型养老社区，是一项极端复杂的系统化民生工程。不仅需要建设主体对于老年人生活习惯的准确把握，对于社会化养老公益事业的大力投入，同时，与一般的房地产开发模式相比，养老地产具有一定的特性。养老地产具有一定的社会福利性质，涉及到社会保障、养老保险等方面，所以对政府政策的依赖性比较强；需要政府对养老地产开发建设实现全方位的的支持，如在贷款方面给予优惠，或者免收土地出让金、减免税费等，以市场参与主体的积极性，通过政策扶持鼓励养老地产按照“公益性事业，市场化运作”的机制运行，走产业化道路。
　　在提案里，董铁军还提出了以下建议：
　　——开展专项督查，检查落实已开发项目或新出让土地对“城市规划技术规定”中老年公寓开发、建设、运营情况，形成老年公寓与幼儿园、中小学、社区医疗服务中心同步建成。对未按规定兴建或配套建设老年公寓的要严格查处。
　　——进一步加强老年公寓的管理，由政府引导，组织培训，建立并培养起类似幼儿园、中小学校等一批具有专业管理能力的老年公寓管理团队。